Inflazione edilizia in aumento: crisi o opportunità nel real estate?

In queste settimane la notizia è ovunque: l’inflazione edilizia sta risalendo.

Acciaio, cemento, ceramiche e manodopera registrano aumenti tra il +6% e il +14% in pochi mesi.

Sui social il dibattito è il solito: “Colpa del governo”, “Speculazione”, “Non si può più costruire”.

Ma il vero dato che pochi stanno osservando è un altro: chi compra oggi immobili da rigenerare sta entrando in uno dei cicli più profittevoli degli ultimi dieci anni. E proprio grazie ai costi che salgono.

Come spiega Luca Carta, esperto di Real Estate, l’aumento dei costi di costruzione non blocca il mercato, lo trasforma. E chi sa leggere i cicli può anticipare il vantaggio competitivo.

Perché l’aumento dei costi favorisce la rigenerazione immobiliare

Quando costruire diventa più caro, il prodotto nuovo esplode di prezzo, con incrementi che possono arrivare tra il +12% e il +18%. Questo rende il nuovo meno accessibile e spinge la domanda verso il rigenerato, che diventa di fatto la nuova fascia premium del mercato.

Allo stesso tempo, gli immobili obsoleti — in particolare lo stock costruito tra gli anni ’60 e ’90 in classe energetica G o F — diventano sottoprezzati anche del 25%–40%. Si crea così un differenziale interessante tra prezzo di acquisto e valore post-riqualificazione.

In questo scenario, le operazioni di rigenerazione registrano IRR compresi tra il 14% e il 28% su mercati come Milano, Bologna, Firenze e Torino. Non si tratta di semplici stime teoriche, ma di operazioni già concluse.

Secondo Luca Carta, quando il costo del nuovo sale, il divario tra acquisto e valorizzazione si amplia. Ed è proprio in quel differenziale che nasce il margine.

Investimenti immobiliari 2025: cosa sta facendo il capitale

Molti italiani percepiscono una crisi immobiliare. Gli investitori europei, invece, vedono una finestra irripetibile.

Nel 2025 i fondi stanno aumentando in modo significativo la quota destinata a operazioni “value-add”. Le banche mostrano maggiore apertura verso progetti di rigenerazione rispetto alle nuove costruzioni. Le città accelerano piani di densificazione urbana e cambi di destinazione d’uso. L’Europa continua a mettere a disposizione miliardi per efficientamento energetico e decarbonizzazione.

Il risultato è chiaro: mentre il pubblico sfoga rabbia e paura nei commenti, il capitale sta organizzando uno dei più grandi shopping di immobili obsoleti degli ultimi vent’anni.

Classe energetica e perdita di valore: il dato che fa la differenza

C’è un numero che in Italia viene ancora sottovalutato. Un immobile in classe G può perdere tra l’1% e il 3% di valore ogni anno. Al contrario, un immobile riqualificato può crescere fino al +10% annuo nei primi due anni successivi all’intervento.

Questo significa che il vero problema non è l’inflazione edilizia. È l’inazione.

Chi resta fermo subisce la svalutazione progressiva. Chi rigenera intercetta il premio di mercato legato all’efficienza, alla qualità e alla sostenibilità.

Inflazione edilizia e ciclo immobiliare: dove siamo oggi

Siamo in una fase di mercato in cui il nuovo diventa più costoso e meno competitivo, l’obsoleto viene penalizzato sia dal punto di vista energetico sia normativo, il capitale istituzionale ricerca operazioni a valore aggiunto e le politiche europee spingono con decisione verso la riqualificazione del patrimonio esistente.

Secondo Luca Carta, è proprio in fasi come questa che si costruiscono i patrimoni più solidi, non nei momenti di euforia generale.

La vera scelta per chi investe nel real estate

Da qui al 2030, nel mercato immobiliare ci saranno due categorie di persone: chi avrà perso valore restando fermo e chi, mentre tutti parlavano di crisi, avrà costruito un patrimonio.

La domanda non è se l’inflazione edilizia continuerà. La domanda è se vuoi continuare a dire che “è tutto troppo caro” oppure se vuoi sfruttare questo ciclo per entrare dove gli altri hanno paura.

Nel real estate i cicli non premiano chi si lamenta. Premiano chi sa leggere i dati e agire prima degli altri.