Luca Carta: «Il vero problema del mercato immobiliare italiano è la scarsità di abitazioni»

Affitti brevi, case vuote, prezzi in crescita e domanda abitativa sempre più forte. Il mercato immobiliare italiano attraversa una fase complessa, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma, dove trovare un’abitazione a un prezzo sostenibile è diventato difficile per studenti, giovani lavoratori e famiglie.

Ma quanto incidono realmente gli affitti brevi? Perché alcuni proprietari preferiscono lasciare gli immobili vuoti? E cosa potrebbe accadere al mercato nei prossimi mesi?

Ne abbiamo parlato con Luca Carta, esperto di real estate e investitore, che analizza il mercato partendo da una prospettiva precisa: non basta concentrarsi sui singoli fenomeni, bisogna guardare al rapporto tra domanda e offerta.

Affitti brevi e affitti tradizionali: quanto stanno realmente influenzando la disponibilità di case per i residenti?

«La mia lettura è che gli affitti brevi abbiano un impatto reale sul mercato residenziale, ma bisogna evitare di trasformarli nel capro espiatorio di un problema molto più ampio.

In alcune zone centrali e particolarmente turistiche di città come Milano e Roma, è evidente che destinare un appartamento alla locazione turistica invece che all’affitto residenziale significa sottrarre quell’immobile all’offerta disponibile per chi vive in città.

Ma il problema strutturale, secondo me, è un altro: nelle grandi città la domanda abitativa cresce più velocemente rispetto all’offerta.

Lo vediamo anche nell’andamento recente del mercato: l’offerta di abitazioni continua a essere sotto pressione, mentre i canoni di locazione rimangono elevati.

Per questo non credo sia utile impostare il dibattito come una guerra tra affitti brevi e affitti tradizionali. La vera priorità dovrebbe essere aumentare il numero di abitazioni disponibili, soprattutto nelle città che continuano ad attrarre lavoratori, studenti e famiglie.

Da operatore immobiliare, il ragionamento per me è molto semplice: se ho 100 case disponibili e 120 persone che cercano casa, il problema non è convincere quelle 20 persone a cercare meglio. Il problema è creare altre 20 case.

È su questo che dovremmo concentrare l’attenzione.»

In Italia ci sono milioni di abitazioni non occupate. Perché molti proprietari preferiscono lasciare una casa vuota anziché affittarla?

«Questo è uno dei paradossi più interessanti del mercato immobiliare italiano.

Abbiamo un patrimonio molto ampio di abitazioni non occupate o occupate da persone non residenti. Ma attenzione: dire che esistono milioni di abitazioni non occupate non significa che siano tutte immediatamente disponibili per una famiglia che cerca casa.

In quel dato troviamo seconde case, immobili utilizzati soltanto in determinati periodi dell’anno, abitazioni che si trovano in territori dove la domanda è molto bassa, immobili da ristrutturare e situazioni molto diverse tra loro.

Il problema, però, esiste e soprattutto nelle grandi città assume caratteristiche particolari.

A Milano, per esempio, una quota molto elevata del patrimonio abitativo è già occupata, ma la domanda continua a essere fortissima.

A quel punto bisogna chiedersi perché un proprietario scelga di non mettere sul mercato un immobile.

La risposta spesso è economica, ma soprattutto riguarda il rischio: morosità, tempi necessari per rientrare in possesso dell’immobile, costi di manutenzione, fiscalità e possibile deterioramento dell’appartamento.

Io lo dico sempre: il proprietario non deve essere demonizzato.

Se per ottenere 10.000 euro di affitto all’anno un proprietario percepisce di doversi assumere un rischio potenziale molto superiore, può decidere semplicemente di non affittare.

Se vogliamo far emergere una parte di questo patrimonio, dobbiamo quindi rendere l’affitto residenziale più conveniente, ma soprattutto più sicuro e prevedibile per il proprietario.»

Le nuove regole sugli affitti brevi stanno producendo effetti concreti sul mercato?

«Qualche effetto sicuramente c’è, ma credo sia ancora presto per dire che abbiamo risolto il problema abitativo.

Il quadro normativo delle locazioni brevi è diventato più stringente e tra gli strumenti introdotti c’è anche il Codice Identificativo Nazionale, che ha aumentato gli obblighi per chi opera in questo settore.

Ma dobbiamo distinguere due concetti: regolare un mercato e aumentare l’offerta abitativa sono due cose diverse.

Se un appartamento esce dal mercato degli affitti brevi, non significa automaticamente che entrerà nel mercato degli affitti tradizionali.

Il proprietario potrebbe decidere di venderlo, utilizzarlo personalmente oppure lasciarlo vuoto.

Per questo, più che guardare soltanto al numero di immobili che escono dagli affitti brevi, bisognerebbe osservare un dato molto più concreto: quante abitazioni tornano effettivamente disponibili per i residenti?

Finché non abbiamo una risposta chiara a questa domanda, eviterei di sostenere che la stretta sugli affitti brevi abbia risolto il problema abitativo.

Il mercato immobiliare non si governa con gli slogan: si governa osservando quanti immobili entrano e quanti escono realmente dall’offerta.»

Milano e Roma continuano ad avere una forte domanda abitativa. Il mercato sta diventando sempre più difficile per studenti, giovani e famiglie?

«Sì, e Milano è probabilmente l’esempio più evidente.

Negli ultimi anni la domanda abitativa è stata sostenuta da lavoro, università, turismo e attrattività internazionale. Il problema è che l’offerta ha tempi di risposta molto più lunghi.

Quando una città continua ad attrarre persone ma il numero di abitazioni disponibili non cresce con la stessa velocità, la conseguenza è inevitabile: aumenta il costo di accesso alla città.

E questo non riguarda soltanto chi cerca di comprare casa.

Per molti giovani, studenti, lavoratori e famiglie il problema principale è trovare un’abitazione in affitto a un prezzo compatibile con il proprio reddito.

È qui che emerge una questione che considero fondamentale: non possiamo pensare al mercato immobiliare delle grandi città soltanto in termini di immobili di fascia alta.

La vera sfida dei prossimi anni sarà creare un’offerta abitativa che il ceto medio possa realmente permettersi.

Una città nella quale possono vivere soltanto le persone con redditi molto elevati rischia, nel lungo periodo, di diventare economicamente squilibrata.

Per questo credo che il tema della casa debba essere affrontato anche come una questione di competitività urbana: se lavoratori, giovani e famiglie non riescono più a permettersi di vivere in una città, prima o poi questo problema si riflette anche sull’economia della città stessa.»

I prezzi delle case continuano a crescere, mentre le compravendite rallentano. Siamo davanti a una fase di stabilizzazione?

«Parlerei di stabilizzazione dei volumi, ma con una precisazione importante: stabilizzazione non significa necessariamente diminuzione dei prezzi.

I dati recenti mostrano proprio questa dinamica: da una parte le compravendite rallentano, dall’altra i prezzi delle abitazioni continuano a crescere.

Nel secondo trimestre 2026, per esempio, i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4% su base annua, mentre le compravendite residenziali hanno registrato una variazione molto più contenuta, pari allo 0,1%.

Questo significa che abbiamo un mercato nel quale i volumi stanno rallentando, ma i valori immobiliari rimangono positivi.

A mio avviso, anche questo è un effetto della scarsità di offerta.

Se avessimo moltissimi immobili disponibili e una domanda in forte diminuzione, sarebbe più probabile vedere una pressione al ribasso sui prezzi. Se invece l’offerta rimane limitata, i valori possono continuare a essere sostenuti anche quando il numero delle transazioni rallenta.

Per questo oggi parlerei di un mercato più selettivo, non necessariamente di un mercato in crisi.

Ed è qualcosa che vedo anche nel mio lavoro: non basta più acquistare un immobile e aspettare.

Bisogna acquistare bene, capire la domanda reale, valutare correttamente il prezzo e soprattutto creare un prodotto che il mercato richiede.

Il mattone non è finito. È finito, semmai, il tempo in cui bastava comprare qualsiasi cosa e aspettare.»

Nei prossimi 12 mesi cosa sarà determinante per il mercato immobiliare italiano: prezzi, mutui, affitti o disponibilità di abitazioni?

«Se devo indicare un fattore centrale, direi la disponibilità di abitazioni.

Naturalmente i mutui rimangono fondamentali perché incidono sulla capacità di acquisto delle famiglie. Ma oggi il tema che vedo con maggiore chiarezza è quello dell’offerta.

In molte città abbiamo ancora una domanda significativa e, contemporaneamente, un numero limitato di immobili disponibili.

Quando domanda e offerta rimangono così sbilanciate, è difficile aspettarsi una forte pressione al ribasso sui prezzi.

I numeri recenti lo confermano: nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4% in Italia. Milano ha registrato una crescita annua del 2,4%, mentre Roma ha segnato il 6,4%.

Per i prossimi dodici mesi, quindi, più che chiedermi soltanto dove andranno i prezzi, mi farei una domanda diversa: quante nuove abitazioni riusciremo realmente a mettere sul mercato?

Perché possiamo discutere per ore di mutui, affitti brevi e prezzi delle case, ma alla fine l’economia immobiliare segue una regola molto semplice: domanda e offerta determinano il prezzo.

Se la domanda rimane e l’offerta non cresce abbastanza, il mercato continuerà a essere sotto pressione.

Ed è proprio per questo che credo molto nella rigenerazione del patrimonio immobiliare esistente.

Non possiamo aspettare soltanto nuove costruzioni. Dobbiamo trasformare immobili vecchi, sottoutilizzati o non più funzionali in abitazioni che rispondano alla domanda attuale.

È lì che vedo una parte importante del futuro dell’immobiliare italiano.»

Qual è, quindi, la sua lettura del mercato immobiliare italiano?

«Io il mercato non lo guardo soltanto dai numeri. Lo vedo dall’interno, perché ogni giorno devo decidere dove mettere capitale, quanto pagare un immobile e, soprattutto, quale prodotto creare per la domanda che esiste davvero.

Per questo credo che nei prossimi anni sarà sempre più importante ragionare sulla qualità dell’investimento e sulla capacità di leggere le esigenze reali delle persone.

Il mercato immobiliare non è un mercato unico: cambia da città a città, da quartiere a quartiere e perfino da immobile a immobile.

La vera opportunità, quindi, non sta semplicemente nel comprare una casa, ma nel capire dove esiste domanda, quale domanda esiste e come trasformare un immobile in un prodotto capace di rispondere a quella domanda.

In definitiva, credo che il tema centrale per il futuro sarà aumentare l’offerta nelle città dove la domanda è più forte.

Gli affitti brevi sono una parte della discussione, così come lo sono i mutui e i prezzi. Ma se vogliamo affrontare davvero il problema abitativo, dobbiamo partire da una domanda molto concreta: quante case siamo in grado di rendere realmente disponibili alle persone che vogliono vivere nelle nostre città?»